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西安东南西北商住综合体大盘点
作者: 发布日期:2014-11-3 来源:西部商业网 点击次数:4499

导语:西安市目前供应超过6万平米的商住综合体共计103个,总体供应量达1882万平米,其中扣除自持以及已经去化的,目前可售的商业面积达1650万平米,按照西安市商业年均去化150万平米的速度推算,当前的商业至少要去化10年。西安市各版块的商业供应大都维持在200万平米,城南供应量最大,达到454.6万平 米,浐灞最少,仅有83万商业供应。尤其值得注意的是,在城南长安板块,目前金地西沣公园、悦美国际、天朗长安、万科城和宏府龙翔长安规划的商业体量都突破了40万,未来的竞争压力较大。据不完全统计,西安目前的商住综合体有一百多个,总体供应量超1800多万平方米。西安市目前规划商业体量在30万平米以上的有12个,其中城南分布6个,从商业综合体的体量分布来看,10-15万平方米为主力面积段,其次是6-10万,30万平米的商业巨擎相对较少。在西安市规划的30万平米以上的商业共有12个,其中城南占比高达50%,可见西安市短期内的商业格局还是“南重北轻”,而其他版块则相对分布比较均匀。

    西安市商住综合体数据分布图

    -channel城东-

    一直以来,城西和城东都被人们认为是西安地产“欠发达”区域,但从2012年下半年至今开发商拿地的足迹不难看出,开发商拿地已经从原来的房地产发展成熟区域走出去,将目光更多地投向具有发展潜力的房地产“欠发达”区域,并且更注重对市场份额的占有率。2013年西安上半年土地成交情况发现,上半年西安土地共成交217宗,成交面积621万平方米,城东区域成交35宗,成交面积200万平方米,成交宗数占到总成交的1/6,但成交面积却占了全市成交面积近三成,这一数据反映出城东是个大盘聚集的区域。随着城东大盘带动作用的进一步加强,区域内人居生活氛围、各种生活配套也将快速的发展和完善,城东未来的发展也绝对不会逊色于其他区域,因为城东目前仍旧处于西安的价格洼地,随着大量品牌开发商的入驻,城东楼市的产品也日渐丰富,居住城东、投资城东俨然已经成为当下市场的一大热点。

    西安城东历来是西北商贸物流重地,在西安乃至全国占有重要地位。众多的军工企业、纺织、化工等工业单位催生出繁荣的物流服务业,形成火车站、胡家庙、华清路、陇海线等物流中心、纺织城工业区。近年来,随着西安国际化大都市建设步伐的加快,西安城东在旧城改造、浐灞生态区、国际港务区、幸福林带、纺织城改造等多个热点区域快速建设的带动下,一个环境优美、充满活力的宜居新城、金融商务区、物流新都、商贸新区已初显雏形。城东区域已聚集了一大批大品牌房企,如浐灞河沿线的恒大、绿地、龙湖、盛恒、振业、荣德、广厦、合能、冠昌、上海实业等十余个品牌企业;而在西安国际港务区,目前也聚集了西安本土企业高新地产、陆港愿景以及国内一线品牌企业华南城,1800万平方米超大体量的开发,让国际港务区再次瞩目全城;在纺织城综合改造区,则以高科房产、腾业地产等为代表;在幸福林带则以佳诚地产超大城市综合体为代表;东二环沿线主要聚集了高山流水、新兴地产、恒基、华东、华远等品牌房企。

    城东商业项目16个:共计199.8万平米…

    外企标杆项目

    华南城

    西安华南城的项目定位是世界物流基地,全球商贸平台,将成为中国最大综合商品交易集散地。项目总体分为商贸主题交易区、综合物流配套区、中央商务区以及生活服务配套区。目前,这几大版块都同时开工,等全面建成后,将实现以商品贸易为主、物流、商务、生活配套完善,集商品交易、会展中心、金融中心、总部办公、电子商务、全球物流、产品包装加工、仓储服务、生产服务、住宅、学校、亿元等配套于一体的现代化综合商贸物流集散地。西安华南城整体计划分三期完成,首期开发面积超过400万平方米。目前,西安华南城2号交易广尝品牌馆、五金机电交易中心A区主体落成,即将交付使用。2011年10月,五金机电交易中心盛大选铺,全国7000多五金商户落户华南城。

    优势:

    1、商户资源广;2、中国最大商品贸易集散地;3、“环境+配套+服务”十分钟模式圈。

    劣势:

    1、项目地址较为偏远;2、体量过于庞大,销售阻力较大;3、目前招商较难。

    本土标杆项目

    华东万和城

    华东·万和城是陕西华东集团历经15年之作,西安东二环商业核心点的商业综合体。该项目位于西安市东二环胡家庙十字西北角,总建筑面积约30万㎡,是集时尚购物、餐饮服务、文化娱乐、商务办公为一体的现代大型HOPSCA的杰出代表作。辐射新城、未央、碑林、浐灞、灞桥、雁塔等区域约400多万消费人群;方圆3公里内,有60多万浙商、闽商高消费人群。

    华东·华东·万和城楼体为一栋SOHO办公、两栋甲级写字楼,由7层商业裙楼将3栋高层连接。地上7层裙楼商业体分为两大部分,1-3层品牌以国际二三线、国内一线为主,4-6层则为主力餐饮、KTV、大型影院。7层为屋顶花园为城市的会客厅。内部共有垂直梯34部、扶梯47部、天梯直达5层,300米LED设计营造视觉效果;18米宽步行街,拥有前厅、中庭等专属设计,便于演绎和举办各种活动;千余平米演艺厅、动感厅、高阔的前厅、三层挑空设计等专配。

    优势:

    1、处于新兴商圈,富有商机;2、定位较为具体;3、拥有较为成熟的消费群体。

    劣势:

    1、商圈内缺乏竞争力

    新生力量
  
    半坡国际

    半坡国际广场位于长乐东路和东三环交汇处·堡子村转盘,南邻半坡博物馆,北邻长乐东路交通大动脉,东邻堡子村环岛地铁一号线半坡站口,是纺织城核心商圈重点区域最具代表性的项目。项目总投资9亿元,总建筑面积30万平方米,是区域内备受政府支持及群众关注的重点项目之一。

     项目集高档住宅、大型购物中心、开放式商街、城市景观广场为一体,罕有的80000㎡旗舰式商业,30000㎡城市休闲广场、流光溢彩、活力十足,引领时尚、休闲、居住、一站式购物的国际人居新潮流,创领大西安城市副中心的一种全新生活方式。

    优势:

    1、项目处于核心商圈;2、主打一站式体验购物。

    劣势:

    1、客流量不稳定

 


    -channel城南-

    城南一直是开发商关注的重点区域,无论是外企还是本土的企业,都将城南作为重点开发区域,比如小寨,汇聚了西安的众多高校和高级办公场所,购买力相对应的较高,并且客流量也相对较大,不管是商业形态,亦或是物业类型,小寨所扮演的城市功能角色都在不断的变化中。地铁2号线的开通,让小寨的交通网变得四通八达。而小寨十字西边的银泰商场和小寨南边的金鹰百货,弥补了小寨缺乏中高端商场的空白;而小寨十字东北角的小寨赛格中心今年秋天即将投入使用。目前,小寨附近城中村几乎已经拆完,周边的住宅多以老小区为主。对于小寨的改变,更多的居民充满了希望。

    碑林区李家村万达、秋林推动碑林区商贸业的发展,已经形成了成熟的商业区;小寨金鹰、银泰、百盛、世纪金花,今年10月1日开业的赛格国际购物中心等占据着小寨黄金十字;中贸广场、国贸广场、珠江世纪金花带动整个南门商业消费新高潮。城南已经成为西安商业发展的风向标。

    城南商业项目19个:共计454.6万平米…

    外企标杆项目

    李家村万达广场

    西安李家村万达广场是大连万达集团在西安的1号作品,总建筑面积约35万平方米,其中自持商业中心面积约17.8万平方米,坐落于雁塔路北段8号,是一座集合了大型百货、超级市场、国际院线、数码城、电玩城、康乐设施、近三万平米的商业步行街、高档城市公寓和写字楼等诸多业态的万达第三代作品——城市综合体。

    优势:

    1、项目处于成熟商圈,消费群体较为成熟;2、客流量较大;3、错位、特色经营成为了制胜法宝之一;4、一站式购物体验;5、人流量高达10万,消费群体多为年轻人。

    劣势:

    1、品牌过度透支,进入品质提升滞涨期。

    本土标杆项目

    中贸广场

    中贸广场位于碑林区南稍门西安城市中轴线长安路与友谊路交汇处西北角,规划总建筑面积约为60万平米,以商业、休闲功能为主导,集住宅、公寓、酒店、商业等多业态于一体,打造西安市南门外最具特色化的超大型城市综合体。

    该项目规划总建筑面积约60万平方米,中贸广场商业总体量约15万平方米,分别为大型超市、精品百货、大型电器卖场,主题运动商场、大型游艺中心、KTV、娱乐院线、主题餐饮以及特色商业步行街、商务酒店、会议中心等多业形态。

    优势:

    1、地处南门黄金商圈,地理位置优越;2、一站式购物中心。

    劣势:

    1、建筑结构过于庞大;2、动线设计不够流畅,未来购物体验略显压抑。

    新生力量

    绿地乐和城

    绿地乐和城位于南二环与雁塔中轴的焦点,是绿地集团斥巨资打造的复合型时尚商业中心,以时尚和生活为主题,涵盖餐饮、娱乐、休闲、文化、百货等多种商业形态,在产品建筑规划中包含两大商业独栋,两栋精装公寓、三大主题步行街,以对城市发展的前瞻性把握,构筑集国际化、多元化、生态化为一体的综合商业体。

    乐和城LIFE MALL商业面积2.1万㎡,共5层,地上4层地下1层。地上四层为集中式商业。1F以品牌服饰、连锁餐饮、超市零售为主;2F以儿童乐园、特色餐饮为主;3F以派对KTV、主题餐厅为主;4F以主题餐饮为主;地下一层为机械停车场,拥有停车位近500个。时尚汇业态规划以金融网点、时尚零售为主。商业街业态规划500米沿街展示面,以配套服务为主。

    优势:

    1、地理位置优越;2、复合型商业中心;3、配套服务较为完善;4、填补区域商业空白。

    劣势:

    1、体量较小,规模较小,无法形成较大的影响力和人流凝聚力。

 

    -channel城西-

    城西商业项目较为集中,继丝绸之路开发一来,城西成为众投资商关注的焦点之一,三星项目的入驻也大大提升了城西的商圈价值,推动整个商圈价值大大提升,为城西的商业发展创造了更大的利润空间。土门地区综合改造正式启动,总规划面积约15平方公里的土门地区将按照“一次规划、连片开发、分期实施、点面结合”的原则,全面加快基础设施更新、生态环境优化、公建配套完善等,成为西安国际化大都市的中央活力之区、国际商务之心,重新焕发新魅力、展现新形象,这也预示着城西中心区的改造正式拉开序幕,城西人居环境将迎来再次提升,生活配套、商业氛围、生活品质将迎来巨大变化,这对于生活在城西的市民来说,是重大利好消息。从西稍门十字刀西门外距离城内非常近,周边有西门人人乐超市、好又多超市等大型购物中心。有四十二中、西工大附小、西关小学、西工大附中、西安一种等学校。周边配套成熟也收到了置业者的青睐,为成熟商圈的发展集聚了更多的人气,同时区域内有多条公交路线,方便了区域内交通,综合来说,城西无论从生活配套还是环境景观抑或是交通道路等都为城西商业发展奠基了基石。

    城西商业项目13个:共计233万平米…

    外企标杆项目

    龙湖?星悦荟大兴店

    西安龙湖星悦荟大兴店面向城市大众客群,建筑面积7.1万平米,设约1000个停车位,由地上三层,地下一层构成。其中LG层定位“百味荟”,一至三层分别为 “时尚荟”、“欢乐荟” 、“生活荟”,以潮流服饰、风味美食、时尚餐饮、儿童游乐、生活服务、精品超市等业态为主。按照规划,其开业后将成为满足一站式消费的生活聚集地,树立起城西时尚生活的新地标。目前,龙湖星悦荟(大兴店)已经正式启动招商,预计明年9月份开业。项目以其强有力的品牌影响力,吸引到uniqlo、GAP、C&A、H&M、COSTA、bread talk、HOT WIND、大自在火锅、重庆小天鹅等一大批知名品牌意向签约入驻。

    优势:

    1、位于大兴新区,交通便利,更是西安建设国际大都市、推进城市建设的重大工程;2、龙湖地产作为全国知名的地产企业,业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块,特别是商业开发领域,在重庆、北京等有成功的开发案例;3、项目统一规划、合理布局、精准定位;4、区位优势交通便捷,出行方便;

    劣势:

    1、大兴新区开发时间晚,目前多数大型项目还处在开发建设阶段,商业氛围还不够浓厚;2、商圈不成熟,需要较长商业培育期;

    本土标杆项目

    大唐西市

    大唐西市项目是在唐长安西市遗址上重建的综合性商贸旅游项目,项目总规划面积约500亩,总建筑面积约100万平方米,总投资35亿元人民币,是目前国内唯一一个在原址上重建的大型商贸与旅游主题区,被列为“陕西省、西安市十一五重点工程建设项目”、“市、区两级重点建设项目”和“全国光彩事业项目”。项目位于西安古城墙西南方唐长安城西市遗址,地处西安市古城区与高新技术产业开发区的咽喉要地,与明城墙毗邻相望,和西安市西大街仿古一条街互通声气,距市中心钟鼓楼仅3公里,属西安市商业繁华地带。项目划分为特色步行街、现代商业区、休闲娱乐区、宾馆、办公区等五大功能区域,使市民和游客在购物、旅游的同时,感受到浓郁的唐文化气息,形成“寻古看秦俑,购物逛西市”的新的旅游消费热点以世界级的丝路文化和大唐的历史文化为题材,以多彩的异域文化和风情为主线,打造以丝路文化风情旅游、休闲购物和娱乐商业为主导,以高档的商务型酒店、办公和居住为辅助的都市体验旅游中心、休闲商业中心和区域性的高档商务中心。同时通过唐文化与现代商业模式的完美结合,让人们“走进历史,感受人文,体验生活”。

    优势:

    1、成功的盛唐文化和丝路文化主题塑造(博物馆、古玩城)2、业态分布较为均衡 3、异域文化、商业的加入使它的商业特色非常明显。

    劣势:

    1、以文化拉动商业的模式需要长期孕育商业氛围,目前尚处于培养期。 2、旅游的体验度尚需增强 3、作为一个主打文化的商业项目,地域周边文化氛围欠缺,文化产业链条薄弱。

    太奥广场

    项目总占地近300亩,总建筑面积80万平米,由30余万平米的综合商业,14余万平米的酒店和公寓及40余万平米的高品质住宅组成,项目采用双商业中心打造复合型的商业集群。丰和坊——K公馆项目打造成包含大型SHOPPINGMALL、成龙院线、华润万家、肯德基、近万平米的KTV、5A级写字楼、精装SOHO公寓、城市电梯洋房等众多业态在内的国际化高端城市综合体。

    优势:

    1、双商业中心的复合型的商业集群,形成休闲娱乐区和商务办公区两大特色区域,两大区域互为配套扶持发展,后期运营压力锐减。

    2、填补大兴商圈高端写字楼市场空缺。

    3、项目与区域内的另外两大商业巨头分别位于商圈的两端,可以相互策应共同带动商圈商业氛围的形成,同时也避免同行短兵相接。

    4、项目是截止目前大兴商圈内体量最大的商业项目,是区域内唯一的超级综合体项目。

    5、项目全建筑形态,全交通覆盖,全业态组合。

    劣势:

    1、项目作为一个城市综合体,在项目的业态分布上与传统的商业综合体类似,面对正在兴起的体验式商业竞争力稍弱。

    2、项目紧邻二环,前面又有方欣市场遮挡,在大兴商圈本身商业氛围不浓的情况下,聚客能力相对较差。

    新生力量

    空港新城

    空港新城是西咸新区五大组团之一,区域面积144.18平方公里,建设用地36平方公里。总体定位为第四代国际空港城市,即“一门户、两枢纽、一区、一典范”,将建设成为临空特色鲜明的国际化、人文化、生态化、智慧化的现代城市。项目位于西咸新区,占地约4600亩,规划总面积约500万平方米,总投资额达到260亿人民币。项目开发完成之后,不仅能够带动周边区域发展,而且同时也能综合利用了空港新城便捷的区位优势。

     空港·绿地新城在项目功能规划上一共分为商务办公区,整体规划面积约67万平方米,包括多栋甲级、准甲级写字楼,可容纳近3000家公司在此办公;星级酒店,未来将建成多家五星级酒店,并提供高端优质的酒店服务;商业娱乐,作为城市综合体,空港·绿地新城在今后也将打造包括大型购物广场、休闲娱乐广场、精品商业街等众多商业休闲娱乐设施;国际化高端住宅区。
   
    优势:

    1、可以带动周边区域发展;2、体量较大。

    劣势:

    1、项目距离市中心较远,地处偏僻;2、没有成熟的消费群体。

    宏府鹍翔九天

    宏府鹍翔九天项目由西安宏府企业集团投资,陕西宏盛实业有限公司开发的城西大型中高端项目。项目占地约280亩,建筑面积约120万平米,项目以高层、小高层为主。宏府鹍翔九天精心打造的44-164㎡多种户型,全面满足人们的居住需求。

    宏府鹍翔九天配套完善,除近享土门商圈、高新生活圈外,项目自建15万平米的商业综合体(知名品牌百货、购物广尝超市、大型影院、健身俱乐部等);五星级标准酒店、五星级标准会所、甲级标准写字楼、24班区属重点试验小学、12班国际双语幼儿园、街区商业等,生活全面升级。

    优势:

    1、处于城西成熟商圈,消费购买力成熟;2、商业前景较好。

    劣势:

    1、商圈改造影响整个商业环境。

 


     -channel城北-
  
      市政府北迁及地铁二号线的开通一度让城北成为大家关注的焦点,大批一线房企也相继涌向北城,其中商业的兴建速度更是惊人,大明宫万达广场、世纪金花、红星美凯龙、大明宫建材家居、赛格、王府井等众多商业品牌的进驻让城北商业配套不断升级,商业潜力的大爆发成就了一个西安品质生活的新高地。在重点解决城市重要设施的合理布点和有序建设的同事,汇聚建设城市新中心的必要元素。城北作为新兴区域,他的建设也在一定程度上促进了房地产行业的发展,尤其是能快速营造城市生活氛围的商业地产。

     城北作为大西安建设的新中心,必定有其成为新中心的理由。近几年来,城北区域建设不断加速,渭河综合治理,投资逾200亿元;西安北客站建设,投资近100亿元;地铁二号线,投资数十亿元;未央大道拆迁改造总投资80亿元,部分改造项目正在实施,大西安中央商务区呼之欲出。一时间,城北成了众多知名房企争抢的对象,万科、万达、保利、经发、中渝、开元等众多知名房企相继进驻城北,均将各企业最优质的产品带进城北。城市新兴区域的快速发展建设为房地产行业的发展提供了一个良好的发展平台,让城北房地产行业生机勃勃。

    城北商业项目17个:共计249.3万平米…

    外企标杆项目

    西安大明宫万达广场

    西安大明宫万达广场是万达西安产品升级版,是万达西部最大项目,集大型商业中心、城市商街、精装SOHO、城市豪宅、5A写字楼、IMAX国际影院等多重业态,真正实现了购物、办公、居住、娱乐、休闲的多功能复合,成为西安新的发展引擎,城市芯片。

    优势:

    1、充分利用区域城市功能升级,实现太华路商业改造升级和业态调整;2、填补区域内商业空白,提升商圈价值。

    劣势:

    1、相对于其他区域人口数量和人流量较少,区域内缺少高端消费人群;2、商圈成熟期较长,培养需时间;3、消费群体不成熟。

    本土标杆项目

    盛龙广场

    盛龙广场是西安市城中村综合改造重点项目,位于未央路与纬二十八街交汇处,集家居广场、酒店、SHOPPINGMALL、住宅、公寓、小学、幼儿园等为一体的超大型城市综合体。

    项目区域优势明显,北连商业、商务等迅猛发展的西安经济技术开发区,东接将于2012年完工的国家级大明宫遗址公园,同时位于城市快速通道地铁2号线沿线,是连接老城区与新行政中心的核心地段,区域商业及升值潜力巨大。本项目以“一站式消费”、“体验式消费”为立足点,将成为西安北城商业中心著名购物、休闲、游乐胜地,该项目的成功实施将大大改善区域商业环境,成为区域商业地标性建筑综合体,并同步大明宫国家遗址公园共同打造西安北城副商业中心,为地区经济发展注入新的活力,促进区域经济快速跨入新的历史发展时期,一座大型现代化、代表国际水准的城市综合体将在西安龙脉—未央大道上、大明宫遗址公园旁璀璨绽放。

    优势:

    1、地理位置优越;2、交通便利、地铁上盖物业;3、定位准确。

    劣势:

    1、该区域高端消费人群较少;2、区域传统商业氛围较浓,新兴项目商业培养期以及打造全新消费习惯周期较长。

    新生力量

    西安深国投中心

    西安深国投中心,位于未央大道未央区政府正对面,整体定位于世界级城市综合体。建筑面积28万平,商业面积10万平,涵盖大型购物中心、五星级国际酒店、五星级会所、国际俱乐部等物业形态。该项目-1至4层为商业部分,其上部分为8栋住宅和1栋酒店,-1层为华润旗下的超市,1-2层为购物中心,3-4层为休闲娱乐场所。

    优势:

    1、地理位置较为优越,居大明宫遗址公园商圈,临近地铁;2、市政配套较为成熟;3、产品线较为丰富;

    劣势:

    1、商圈氛围暂不成熟,仍需培育期;

    西安环球贸易中心

    西安环球贸易中心位于西安龙脉未央大道与凤城五路十字东南角,西安新中心核心位置。是集5A级写字间、超五星级豪华酒店、奢华精装公寓、奢侈品大道及IMAX艺术中心组成的高端城市综合体。

    西安环球贸易中心项目总占地43亩,总建筑面积35万㎡,共计四栋超高层,目前正在接受诚意咨询,其中1号楼是5A写字楼超5星级酒店,总高268米,预计56层,它的建成,将会成为西安乃至整个西北第一高楼;项目约有车位2000个,将会是经开区车位比最高的城市综合体项目。

    西安环球贸易中心负1层至5层均为商业部分,总建筑面积约7万多㎡。将来会有大型精品百货、高端餐饮、高端娱乐休闲(室内滑冰尝IMAX影院等)等文化娱一体。此外,周边交通便利,拥有30余条公交线路四通八达,地铁二号线凤城五路站出入口直通本项目。同时,本项目距离高铁西安北客站约8分钟车程,距离西安国际机场约25分钟车程。

    优势:

    1、体量较大;2、处于新兴商圈;3、商业需要一定培育期。

    劣势:

    1、商圈内消费群体不稳定。


    西安市商住综合体项目总结

    一、西安市目前供应超过6万平米的商住综合体共计103个,总体供应量达1882万平米,其中扣除自持以及已经去化的,目前可售的商业面积达1650万平米,按照西安市商业年均去化150万平米的速度推算,当前的商业至少要去化10年。

    二、西安市各版块的商业供应大都维持在200万平米,城南供应量最大,达到454.6万平米,浐灞最少,仅有83万商业供应。尤其值得注意的是,在城南长安板块,目前金地西沣公园,悦美国际,天朗长安,万科城和宏府龙翔长安规划的商业体量都突破了40万,未来的竞争压力较大。

    三、西安市商业在未来几年存在着较大的泡沫,同质化严重,当前不建议开发商还大规模的兴建底商,特色化的商业和综合体将成为开发的趋势。

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